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事件：7 月6 日王府井发布业绩预告：23H1 预计实现归母净利润4.90 亿元至5.40 亿元，同比+29%至+42%，预计实现扣非后归母净利润4.50 亿元至5.00亿元，同比+180%至+212%；23Q2 预计实现归母净利润2.64 亿元至3.14 亿元，环比+16%至+38%，预计实现扣非后归母净利润2.26 亿元至2.76 亿元，环比+1%至+23%。

23Q2 业绩恢复至19 年同期约70%：按首商及王府井合并口径计，23Q2 公司归母净利润恢复至19 年同期的66%-79%，扣非后归母净利润恢复至19 年同期的95%-116%。

奥莱及购物中心恢复明显，驱动业绩增长：公司奥莱业态聚焦大社交概念，持续提升体验性购物项目占比，打造以商品为特色的1.0 版、融合购物中心元素的2.0 版及与文旅产业相结合的3.0 版小镇式奥莱三条产品线，并推出城市微度假概念；购物中心业态在商品零售基础上融合娱乐、餐饮、文创等元素，不断迭代升级。从销售数据来看，1-4 月旗下奥莱、购物中心实现双位数增长；五一假期两大业态销售额同比分别增长93%、50%，客流增幅均超65%，其中燕莎奥莱销售额同比增长3.8 倍。

重点拓店购物中心及奥莱业态，23-25 年奥莱发展重心回归北京：1）购物中心方面：金街、苏州、临汾项目计划于23 年内开业；2）奥莱方面：王府井奥莱UP TOWN 有望于23 年12 月开业，奥莱一期规划20 万平方米、引入品牌逾600 家、奥莱零售与生活方式配比6:4，三年内奥莱总面积可达约34 万平米，开业后王府井奥莱即形成在北京东/南/中/北部的多方位布局；此外，环球影城旁跨界商业综合体预计25 年落地，项目布局国际奢侈品矩阵，奥莱面积可达20万平方米。

离岛免税持续发力，口岸及市内免税同步布局：公司万宁离岛免税项目于4 月9 日正式开业，仍处于爬坡阶段，五一期间项目销售额同比增长115%，客流近8 万、同比增长196%；此外，公司在北京市场聚焦口岸免税、市内免税，口岸免税方面正积极与机场集团沟通，并同步争取市内免税店政策及项目推进。

投资建议：公司作为国内零售龙头企业，已迈入有税+免税双轮主营业务驱动的新阶段，我们看好公司免税业务的快速成长、有税业务的经营修复及转型升级。

我们预计公司2023-2025 年归母净利润分别为9.67、11.06、13.56 亿元，对应7 月6 日收盘价PE 分别为23、21、17X。

风险因素：新项目爬坡不及预期，政策风险，市场竞争加剧等。